坊间将今年9月9日定义为在香港上市的内房股的“悲情日”。

那天，基本上所有在香港上市的内地房地产企业股价都深度下跌。2007年新上市的内房股的股价几乎都创出新低。出人意料的是，之后内房股的股价仍在继续走低。

作为今年首只在香港ＩＰＯ成功的地产股，建业地产（00832．HK）上市首日就跌破发行价。之后，从6月11日起，该公司股价从2.4港元开始一路走低，昨日最低股价仅为0.81港元。9月初，该公司公开表态“目前股市、楼市双双遇冷，建业早已做好了过冬准备”。

“内地楼市要打价格战了。”这成为香港投资者集体看空的理由，甚至有观点称投资者的集体看空与万科的“领跌”相关。日前，美国五大投资银行之一的摩根士丹利又发研究报告，称他们认为房价“急跌”使得“房地产市场崩盘可能性很高，对银行业盈利将造成重大冲击”。

这与北京师范大学金融研究中心昨日发布的《2008年中国房地产行业资金报告》（下称《报告》）中所得出的结论略微相似。在房地产行业对“两率”下调可能带来的利好仍抱有希望的同时，该研究机构认为：“宏观政策方面，增值税的转型以及温和放松信贷的信号，这些对房地产行业有利的信息以及地方政府的政策，我们认为并不能对房地产行业的中期调整产生太大的作用，行业的调整仍然是不可避免的情况。

调整是必然的，但是并没有到“崩盘”的地步。该研究中心主任钟伟对《第一财经日报》判断称，目前过于悲观的判断与言论对于楼市整体的调整更加有弊无利。

降价成“崩盘论”导火索

上周五，美国五大投资银行之一的摩根士丹利(下称“大摩”)发布一项研究报告，娄刚等几位分析员在报告中表示，“中国各主要城市的房价已急跌”。他们同时预期（香港）未来12个月住宅和商业楼宇价格将会下跌10%，其中非甲级写字楼更可能下跌20%。该机构下调香港地产股评级，建议投资者小心该类别股票。

更为严重的是，大摩认为：“新一轮的减价行动将导致地产市场崩溃，因楼价下跌通常会拖累成交减少；此外，地产企业除了出现盈利显著下滑外，亦很可能面临严重的偿付能力困难；银行盈利表现亦会明显受到影响，2009年并可能出现盈利负增长。”

针对减价行动可能给市场带来的一系列负面效应，一位不愿透露姓名的业内专家对本报记者表示了认同。他分析认为去年万科董事长王石所提出的“拐点论”时，从宏观上来说是正确的，但是从企业微观层面来说是错误的。而之后的万科楼盘大规模“降价”，则是对于企业微观层面来说是正确决策，却极有可能对宏观形势以及行业产生负面影响。一个不容忽视的背景是，此轮降价幅度最大的地产企业，往往是去年拉升房价以及地价的那些企业。

“大摩的报告有些极端，但是这一判断并不仅是针对中国市场，以及中国房地产市场所作出的判断，而是与大摩对全球经济的判断相关，说明他们对国际金融形势十分悲观。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟对《第一财经日报》表示。

相比于大摩所谓“崩盘论”的观点，北京师范大学金融研究中心的《报告》更为平和。该研究中心也意识到市场的严峻形势，因为首先于全球经济的下滑，以及一些大的机构投资者的资金迅速收紧，外资流动性过剩的情况也不再显现。因此该机构认为外资在近阶段进入房市进行抄底的可能性非常小。

之前被一些房地产业内大腕所看好的“两率”下调所带来的积极作用也被该研究中心否定。他们并不认为这些温和的信贷政策调整会对房地产行业的中期调整产生太大的作用，行业的调整仍然是不可避免的情况。

钟伟对《第一财经日报》判断称，他并不看好1到2年内的楼市走向，但是5到8年的楼市很有可能出现高过去年最高点时的楼价高峰。但是，“房地产行业在2009年领先于其他行业出现复苏性的情况可能性并不大”。

中期调整

“目前，受市场上负面消息影响，香港的内房股正一路走低。”一家投资基金上海公司总经理对本报记者称。该人士认为现在股市的“表象”并不足以说明内地地产企业全局的真实情况，悲观情绪应有，但是作出“崩盘”的结论仍为时尚早。

“从我们近期所接触到的银行界人士来看，他们依然看好地产板块的信贷资产，认为这一板块资产仍十分优质且在赢利；同时，投资基金也在寻找项目，并与开发企业展开积极的谈判。”综合其所接触的各方面市场反映，该人士认为所谓“观望”的态势，正是由于目前的信贷政策依然在紧卡地产企业的咽喉，导致他们需要以“甩卖”来获得现金流。这是一场“流动性资产”危机，背后是充足的购买力在等待“降价”后入场。

但是，从现在投资基金所接触的开发商情况来看，并非所有的地产商都是困难的。真正困难的企业是那些有大的野心，希望以“吃地”寻求扩张的上市公司，或是希望上市的公司。正是由于去年那些激进又有实力的地产公司的存在，大多数的中小开发商手中存货寥寥，且项目获取的地价低廉。由此，大多数的开发商在与基金的项目合作谈判中依然握有筹码。这与市场言论中所弥漫过度悲观的气氛出现偏差。但是业内人士判断开发商资金的匮乏到明年便会继续恶化。

正如同华远集团总裁任志强所作的比喻，现在仅是秋天，没有到冬天。

此时，央行“两率”的下调也难以逆转目前的形势。按照SOHO中国董事长潘石屹的判断：“房地产市场同金融市场一样，需要信心的支撑。我们看到上周全国的住宅开发商突然失去了信心，大有山崩之势。昨天的降息和降存款准备金率在市场上能挽回多少信心还有待观察。

《报告》也就2009年的房地产市场作出了两种预测：中期调整和短暂调整。如果2009年房地产遭遇中期调整，那么资金缺口将达到9290亿元。如果2009年房地产遭遇短暂调整，那么资金缺口将达到4925亿元，短暂调整意味着房地产市场在2009年末有可能出现明显复苏，中期调整意味着2009年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。

钟伟对本报记者判断称，他更加倾向于房地产行业将经历“中期调整”的说法。